Πράσινο φως για τις νέες αντικειμενικές

Aπό την έντυπη έκδοση 

Του Γιώργου Κούρου
gkouros@naftemporiki.gr

Ανατροπές στην αγορά ακινήτων, σε φόρους μεταβιβάσεων, κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών, όπως και στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ και τις φοροαπαλλαγές που ισχύουν, ώστε οι εισπράξεις να παραμένουν σταθερές στα 2,65 δισ. ευρώ, φέρνει η επικειμένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων έως τις 31 Δεκεμβρίου 2017.

Το «πράσινο» φως για τις σαρωτικές αλλαγές στο σκηνικό της κτηματαγοράς, που αναμένεται να φέρει η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές, άναψε ο υπουργός Οικονομικών Ευκλείδης Τσακαλώτος, με απόφαση (2/47003/0004/29.6.2017) του οποίου οι αρμόδιες υπηρεσίες βάζουν στο φουλ τις μηχανές καθώς συγκροτείται ειδική ομάδα εργασίας για τη μελέτη του τρόπου οργάνωσης και λειτουργίας βάσης δεδομένων για τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι έργο της συγκεκριμένης 17μελούς ομάδας θα είναι:

• Η αξιοποίηση της βάσης δεδομένων με ονομασία «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων» που έχει δημιουργηθεί μέσω του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος ΨΥΔΗΠΕΕΚ, προκειμένου τα στοιχεία που θα συγκεντρώνονται σε αυτή να αποτελούν το υπόβαθρο ενός σύγχρονου ψηφιακού συστήματος μαζικής εκτίμησης ακινήτων, μέσω του οποίου θα επιδιώκεται η όσο το δυνατόν πιστότερη προσέγγιση των αγοραίων τιμών των ακινήτων.
• Η διαχείριση και ο συντονισμός όλων των ενεργειών που αφορούν την προετοιμασία, τη συγκέντρωση δεδομένων, την επεξεργασία και τη γεωκωδικοποίηση αυτών σε χάρτη.
• Η εκτέλεση πιλοτικών εφαρμογών σε επιλεγμένες περιοχές, ώστε να εντοπιστεί η μεθοδολογία και τα δεδομένα για μαζική εκτίμηση φορολογητέων αξιών ακινήτων σε όλη την επικράτεια.
• Η αξιολόγηση της αξιοπιστίας και πληρότητας των δεδομένων που συλλέγονται και διερεύνηση της δυνατότητας ασφαλούς διεξαγωγής μαζικής εκτίμησης ακινήτων από ηλεκτρονική πλατφόρμα, για την αναθεώρηση των φορολογητέων αξιών ακινήτων.
• Η διατύπωση εισήγησης για τις απαιτούμενες νομοθετικές ρυθμίσεις με σκοπό την τροποποίηση του υφιστάμενου νομικού πλαισίου προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας ακινήτων που θα προβλέπουν τη δυνατότητα αξιοποίησης του αποτελέσματος της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων, όταν και όπου αυτό απαιτείται και ειδικά για τις τιμές ζώνης που θα ισχύσουν για το έτος 2018, έως την 30ή Νοεμβρίου2017.

Επισημαίνεται δε ότι η ομάδα εργασίας, καθοδηγούμενη από τη Συντονιστική Επιτροπή, θα καταθέσει στον υπουργό Οικονομικών πόρισμα σε χρόνο που θα επιτρέπει τη δημοσίευση των αναθεωρημένων φορολογητέων αξιών ακινήτων έως την 31η Δεκεμβρίου 2017. Το νέο σύστημα προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων θα πρέπει, βάσει και του νέου επικαιροποιημένου μνημονίου, να είναι διαθέσιμο για εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2018.

Σε πέντε δόσεις ο φετινός ΕΝΦΙΑ

Βασικός στόχος φυσικά είναι όπως ο ΕΝΦΙΑ του 2018 υπολογιστεί με βάση τις νέες φορολογητέες τιμές των ακινήτων που θα ισχύσουν από τις αρχές του επόμενου έτους και όχι με τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν και με τις οποίες θα υπολογιστεί ο φετινός ΕΝΦΙΑ, ο οποίος αναμένεται να αποφέρει έσοδα ύψους 2,65 δισ. ευρώ και θα πρέπει να εξοφληθεί, όπως δήλωσε και χθες η υφυπουργός Οικονομικών Κ. Παπανάτσιου, σε πέντε δόσεις, με πρώτη τον Αύγουστο και τελευταία τον Ιανουαρίου 2018.

Εισπρακτικός στόχος που παραμένει σταθερός φυσικά στο πέρασμα των ετών και ο οποίος θα πρέπει να επιτευχθεί και τα επόμενα χρόνια αφού, παρά το γεγονός ότι οι νέες φορολογητέες αξίες των ακινήτων που θα προκύψουν από την προσαρμογή των σημερινών αντικειμενικών αξιών στα πραγματικά επίπεδα της κτηματαγοράς αναμένεται να είναι μειωμένες σε πολλές περιοχές της χώρας, και ο ΕΝΦΙΑ του 2018 πρέπει να αποδώσει 2,65 δισ. ευρώ, που με απλά λόγια σημαίνει ότι θα πρέπει να περιοριστούν κι άλλο οι απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ και να αυξηθούν οι συντελεστές επιβολής του.

Θα πρέπει ειδικότερα να αναφερθεί ότι λόγω της πολυετούς οικονομικής κρίσης, οι αγοραίες τιμές των ακινήτων στις περισσότερες περιοχές της χώρας έχουν μειωθεί σημαντικά, με αποτέλεσμα οι νέες φορολογητέες αξίες που θα καθοριστούν έως τον Δεκέμβριο του τρέχοντος έτους, στα επίπεδά τους, να είναι σημαντικά μειωμένες σε σύγκριση με τις ισχύουσες σήμερα αντικειμενικές αξίες.

Για να μην υπάρξουν λοιπόν επιπτώσεις στα έσοδα του Δημοσίου από τον ΕΝΦΙΑ, εξαιτίας της μείωσης των φορολογητέων αξιών των ακινήτων που θα χρησιμοποιηθούν το 2018 ως βάση υπολογισμού του φόρου, η κυβέρνηση ανέλαβε μέσω του επικαιροποιημένου μνημονίου τη δέσμευση όπως περιορίσει κι άλλο τις απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ και αυξήσει τους συντελεστές υπολογισμού του συγκεκριμένου φόρου.

Χαρακτηριστικά μάλιστα στο νέο επικαιροποιημένο μνημόνιο αναφέρεται ότι σε περίπτωση που οι νέες φορολογητέες τιμές ακινήτων οδηγήσουν έστω και σε μικρή πτώση των εσόδων του ΕΝΦΙΑ κάτω από το επίπεδο των 2,65 δισ. ευρώ, που έχει προϋπολογιστεί να εισπράττεται κάθε χρόνο από τον συγκεκριμένο φόρο, θα διευρυνθεί η φορολογητέα βάση του ΕΝΦΙΑ και θα αναπροσαρμοστούν οι συντελεστές του ώστε το ύψος των εσόδων που θα εισπραχθούν να διατηρηθεί στο επίπεδο των 2,65 δισ. ευρώ.

Το σίγουρο είναι ότι τα νέα εκκαθαριστικά σημειώματα του ΕΝΦΙΑ του έτους 2018, που θα λάβουν περίπου 7 εκατ. ιδιοκτήτες, θα πρέπει να εκδοθούν τον Μάρτιο του επόμενου έτους και ο φόρος θα πρέπει να έχει υπολογιστεί με βάση τις νέες φορολογητέες αξίες, που θα είναι προσαρμοσμένες στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς.

Αξίζει δε να σημειωθεί ότι με βάση το μνημόνιο τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσει για το συγκεκριμένο θέμα η κυβέρνηση είναι δεδομένα και δεν επιτρέπονται νέες αποκλίσεις, καθώς το χρονοδιάγραμμα ορίζει, μεταξύ άλλων, τα εξής:

• Μέχρι τα τέλη Ιουνίου 2017 θα συσταθεί ομάδα εργασίας για την αποτίμηση και την αναπροσαρμογή των φορολογητέων τιμών των ακινήτων η οποία θα συνεργαστεί με μια ομάδα διευθυντικών στελεχών υψηλού επιπέδου, όπου θα συμμετέχουν η Τράπεζα της ΕλλάδοςΕΛΛ+0,24% και η Ελληνική Στατιστική Αρχή. Στόχος της ομάδας αυτής θα είναι να βελτιώσει την ικανότητα της μονάδας αποτίμησης ακινήτων με την πρόσληψη έμπειρου εκτιμητή και ομάδας και ζητώντας τεχνική βοήθεια.
• Έως το τέλος Ιουλίου 2017 θα έχουν συγκεντρωθεί όλα τα απαιτούμενα δεδομένα, θα έχουν ταξινομηθεί πλήρως τα περιουσιακά στοιχεία και θα έχει προσδιοριστεί η μεθοδολογία για τον προσδιορισμό των αξιών και η μεθοδολογία αποτίμησης που σχετίζονται με τις διαφορετικές κατηγορίες των ακινήτων.
• Έως το τέλος Σεπτεμβρίου 2017 θα έχει βελτιωθεί η ικανότητα της μονάδας αποτίμησης ακίνητης περιουσίας με την πρόσληψη έμπειρων εκτιμητών και τη διαμόρφωση μιας ειδικής ομάδας για την αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών της ακίνητης περιουσίας.
• Έως το τέλος Σεπτεμβρίου 2017 θα έχει αναπτυχθεί επίσης μια μόνιμη πλατφόρμα πληροφόρησης για την αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων περιουσιακών στοιχείων.
• Έως το τέλος Νοεμβρίου 2017 θα πρέπει να έχει εξασφαλιστεί ο πλήρης προσδιορισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω του υφιστάμενου κτηματολογίου και μέσω διασταυρωτικού ελέγχου όλων των ιδιοκτησιακών συμφερόντων με όλες τις μεμονωμένες ιδιοκτησίες.
• Έως το τέλος Δεκεμβρίου 2017 θα έχει θεσπιστεί νομοθεσία για την ευθυγράμμιση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων με τις τιμές αγοράς
• Έως το τέλος Μαρτίου θα έχουν εκδοθεί τα εκκαθαριστικά σημειώματα του ΕΝΦΙΑ του έτους 2018 με βάση τις νέες φορολογητέες τιμές.

Θα πρέπει ωστόσο να υπογραμμιστεί ότι μετά από δυο χρόνια το σχέδιο του οικονομικού επιτελείου, όπως είχε αποκαλύψει πρώτη η «Ν», περιλαμβάνει στο «πακέτο» των αντίμετρων ελαφρύνσεις για τους μικροϊδιοκτήτες, για όσους δηλαδή έχουν ακίνητα σε τιμή ζώνης έως 700 ευρώ, οι οποίοι από τις αλλαγές που τυχόν θα ισχύσουν θα ευνοηθούν έως και περίπου 200 εκατ. ευρώ.

Μειώσεις φόρων και τελών

Εκτός από τις όποιες αναπροσαρμογές στον ΕΝΦΙΑ, που θα πρέπει να φέρουν ισοδύναμο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, η προσαρμογή των αντικειμενικών αξίων στα επίπεδα αυτών της αγοράς θα φέρει ανατροπές και στους υπόλοιπους φόρους που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα.

Με δεδομένη την εικόνα της κτηματαγοράς, η μείωση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, σε πολλές περιοχές της χώρας, πρέπει να θεωρείται δεδομένο και αναμφισβήτητα θα οδηγήσει σε σημαντική αποκλιμάκωση των φορολογικών επιβαρύνσεων σε μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές ακίνητης περιουσίας, καθώς επίσης και στο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που καταβάλλεται, μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος υπέρ των δήμων.

Θα πρέπει βέβαια να υπογραμμιστεί ότι το οικονομικό επιτελείο δεν έχει κάνει ακόμη γνωστό το πώς οι εν λόγω απώλειες θα καλυφθούν ώστε να μην υπάρξουν μελλοντικά προβλήματα στην ορθή εκτέλεση του κρατικού προϋπολογισμού.

Το χρονοδιάγραμμα βάσει μνημονίου

ΙΟΥΝΙΟΣ 2017

Έως το τέλος του μηνός θα συσταθεί ομάδα εργασίας για την αποτίμηση και την αναπροσαρμογή των φορολογητέων τιμών των ακινήτων, η οποία θα συνεργαστεί με μια ομάδα διευθυντικών στελεχών υψηλού επιπέδου, όπου θα συμμετέχουν η ΤτΕ και η ΕΛΣΤΑΤ. Στόχος της ομάδας αυτής θα είναι να βελτιώσει την ικανότητα της μονάδας αποτίμησης ακινήτων.

ΙΟΥΛΙΟΣ 2017

Θα έχουν συγκεντρωθεί όλα τα απαιτούμενα δεδομένα, θα έχουν ταξινομηθεί πλήρως τα περιουσιακά στοιχεία και θα έχουν επιλεγεί η μεθοδολογία για τον προσδιορισμό των αξιών και η μεθοδολογία αποτίμησης που σχετίζονται με τις διαφορετικές κατηγορίες των ακινήτων.

ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2017

Θα έχει βελτιωθεί η ικανότητα της μονάδας αποτίμησης ακίνητης περιουσίας με την πρόσληψη έμπειρων εκτιμητών και τη διαμόρφωση μιας ειδικής ομάδας για την αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών της ακίνητης περιουσίας. Επίσης θα έχει αναπτυχθεί μια μόνιμη πλατφόρμα πληροφόρησης για την αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων περιουσιακών στοιχείων.

ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2017

Θα πρέπει να έχει εξασφαλιστεί ο πλήρης προσδιορισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω του υφιστάμενου κτηματολογίου και μέσω διασταυρωτικού ελέγχου όλων των ιδιοκτησιακών συμφερόντων με όλες τις μεμονωμένες ιδιοκτησίες.

ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΣ 2017

Θα θεσπιστεί νομοθεσία για την ευθυγράμμιση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων με τις τιμές αγοράς.

ΜΑΡΤΙΟΣ 2018

Έως το τέλος Μαρτίου θα έχουν εκδοθεί τα εκκαθαριστικά σημειώματα του ΕΝΦΙΑ του έτους 2018 με βάση τις νέες φορολογητέες τιμές.