Tης Πέπης Γρηγοριάδου
egri@naftemporiki.gr
Το lockdown ψηφίστηκε ως λέξη της χρονιάς για το 2020 από το αγγλικό λεξικό Collins. Στο πρώτο κύμα της πανδημίας σε πολλές χώρες εκατομμύρια άνθρωποι κλείστηκαν στο σπίτι τους. Το σπίτι έγινε εκτός από το προσωπικό καταφύγιο και ο χώρος εργασίας και ψυχαγωγίας.
Εξοπλισμός γραφείου, τεχνολογικές αναβαθμίσεις, συνδρομές σε πλατφόρμες, καινούργια έπιπλα και εργασίες σε βεράντες και κήπους. Πολλοί επέλεξαν για διαμονή τα εξοχικά τους, καθώς βγήκαν σε αναστολή ή μπορούσαν να δουλέψουν με τηλεργασία. Αρκετοί εργένηδες - κυρίως στην Ευρώπη - επέστρεψαν στα πατρικά τους ώστε να μειωθεί το κόστος διαβίωσης αλλά και για να μην είναι μόνοι εν μέσω καραντίνας.Ξαφνικά ανακαλύψαμε ότι οι χώροι των σπιτιών θα έπρεπε ίσως να είναι μεγαλύτεροι. Τα διαμερίσματα στα κέντρα των πρωτευουσών, εκεί που χτυπά η καρδιά της πόλης μέρα και νύχτα, σταμάτησαν να είναι ελκυστικά.
Το διάλειμμα από το γραφείο στο γειτονικό καφέ, το επαγγελματικό γεύμα αλλά και το ποτό μετά το τέλος της δουλειάς ήταν παρελθόν. Το ίδιο και τα ψώνια στους πολυσύχναστους εμπορικούς δρόμους, το σινεμά, το θέατρο και η νυχτερινή διασκέδαση. Τα κέντρα των μεγαλουπόλεων ήταν τόσο άδεια όσο και ένα ορεινό χωριό. Την άνοιξη όλοι ονειρεύονταν μονοκατοικίες με κήπους και πισίνες. Λίγοι μπορούν να έχουν μία τέτοια κατοικία, όμως όλοι προσπαθούν για το καλύτερο.
Από το Λονδίνο υπολογίζεται ότι πέρυσι μετακόμισαν 700.000 κάτοικοι - κυρίως όσοι δεν ήταν γεννημένοι εκεί, σύμφωνα με στοιχεία του βρετανικού Economic Statistics Centre of Excellence. Μεταξύ αυτών η 24χρονη Ισπανίδα, Μαρία Λουίζα, συντάκτρια σε περιοδικό lifestyle, που άφησε το βροχερό Λονδίνο για να επιστρέψει στο πατρικό της στο ηλιόλουστο Αλικάντε και ο 40χρονος - γερμανικής καταγωγής - Πέτερ, στέλεχος σε εταιρεία διεκπεραίωσης mobile banking που επέλεξε να μετακομίσει σε ένα μεγάλο νησί του Αιγαίου.
Η απουσία τους είναι ήδη αισθητή κυρίως στην αγορά ενοικίασης στέγης, καθώς το μέσο μίσθωμα διαμερισμάτων έπεσε σε ετήσια βάση κατά 6,9% στο διάστημα μέχρι τον Οκτώβριο του 2020. Σε μία από τις πιο ακριβές περιοχές του Λονδίνου, το Κένσιγκτον, η μείωση έφτασε το 10,2% σύμφωνα με στοιχεία του Zoopla. Αυτό είχε ως συνέπεια να πιέσει και τις τιμές αγοράς που τον Νοέμβριο παρουσίασαν ετήσια πτώση 3% σε έναν κλάδο που εδώ και πολλά χρόνια είναι ανοδικός. Από την άλλη, η αγορά κατοικιών εκτός Λονδίνου άγγιξε τα υψηλότερα επίπεδα από το 2007, με άνοδο 7,2%.
Οι τιμές στην Ευρώπη
Στην Ε.Ε. των 27 οι τιμές κατοικιών στο γ' τρίμηνο του 2020 παρουσίαζαν ετήσια αύξηση 5,2%, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Διψήφιες αυξήσεις είχαν το Λουξεμβούργο 13,6% και η Πολωνία 10,9%. Αμέσως μετά ακολουθούν η Αυστρία με 8,9%, η Σλοβακία με 8,5%, η Τσεχία με 8,4%, η Ολλανδία με 8,3% και η Γερμανία - που τα τελευταία χρόνια παρουσιάζει διαρκώς αύξηση - με 7,8%. Τη δεκάδα συμπληρώνουν -με άνοδο πάνω από τον μέσο όρο - η Πορτογαλία με 7,1%, η Κροατία με 6,9% και η Λιθουανία με 6,4%. Εκτός των 27 της Ε.Ε., στην Ευρώπη ξεχωρίζει η Ισλανδία με 7,4%. Για την Ελλάδα δεν υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία.
Ατμομηχανή της αμερικανικής ανάπτυξης
Στις ΗΠΑ που λόγω της πανδημίας βίωσαν το 2020 τη μεγαλύτερη ύφεση εδώ και 74 χρόνια, οι τιμές των κατοικιών σε όλες τις μεγάλες αγορές συνεχίζουν να αυξάνονται. Σύμφωνα με τους οικονομολόγους και τους παρατηρητές της αγοράς, ο τομέας των οικιστικών ακινήτων έχει υποστηρίξει ιδιαίτερα την οικονομική ανάκαμψη της χώρας μέχρι στιγμής και αναδείχθηκε ως ο βασικός πυλώνας στήριξής της.
Αν και εκατομμύρια απολύθηκαν ή παραιτήθηκαν, δεν εμπόδισε τους «κυνηγούς» ευκαιριών να αγοράσουν σπίτια σε ολόκληρη τη χώρα. Ως αποτέλεσμα, η αγορά κατοικίας σημείωσε τον υψηλότερο ρυθμό αύξησης πωλήσεων από την άνευ προηγουμένου έκρηξη του 2005, σύμφωνα με το Noradarealestate. Ωστόσο επισημαίνει, ότι ενώ η αύξηση του 2005 προκλήθηκε από τον υπερβολικό δανεισμό στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, η τρέχουσα έκρηξη καθοδηγείται από την έντονη ζήτηση αλλά και τα επιτόκια που βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.
Όλοι ωστόσο συγκλίνουν στην άποψη ότι η αγορά στέγης στα προάστια ακμάζει λόγω της μετανάστευσης από τις πόλεις. Η πανδημία άλλαξε τα σχέδια πολλών εν δυνάμει ιδιοκτητών για την επιλογή της περιοχής όπου θα αναζητήσουν σπίτι. Διάφορες έρευνες δείχνουν ότι το ενδιαφέρον για την ύπαιθρο και τα προάστια έχει αυξηθεί, ενώ είναι μειωμένο για τις αστικές περιοχές.
Αυτό οφείλεται στην πανδημία του κορωνοϊού.
Οι τιμές των κατοικιών είχαν ήδη αρχίσει να αυξάνονται πριν φτάσει ο Covid-19, αλλά η πανδημία δημιούργησε μια γρήγορη επιτάχυνση με διψήφια ποσοστά. Η αγορά κατοικίας - μετά από μία παύση την άνοιξη - σημείωσε εντυπωσιακή ανάπτυξη από τον Ιούνιο.
Φαίνεται λοιπόν πως το real estate αποτελεί κύρια ατμομηχανή τουλάχιστον για την ανάκαμψη της αμερικανικής οικονομίας. Στο δ' τρίμηνο του 2020 τα αστέρια της ανάκαμψης ήταν η αγορά κατοικιών και οι κατασκευές, καθώς όσοι εξακολουθούν να εργάζονται αναζητούν μεγαλύτερα σπίτια μακριά από τα κέντρα των πόλεων και αγοράζουν ηλεκτρονικά είδη για «οικιακά γραφεία και σχολεία».
Ο ρόλος των χαμηλών επιτοκίων
Μετά και την άνοδο 0,7% τον Δεκέμβριο, οι πωλήσεις κατοικιών στις ΗΠΑ το 2020 σημείωσαν άνοδο στο υψηλότερο επίπεδο εδώ και 14 χρόνια. Τι οδήγησε σε αυτό προσπαθούν να εξηγήσουν αναλυτές στο Morning Brew. Ένας λόγος είναι το ιστορικά χαμηλό κόστος δανεισμού. Το 30ετές στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου μειώθηκε στο 2,77% πρόσφατα, από 3,60% πριν από έναν χρόνο.
Τα lockdowns του κορωνοϊού είχαν τη δική τους επίδραση. Μετά από μήνες κλεισμένοι σε ένα μικρό διαμέρισμα με μικρά παιδιά όπου συχνά προσπαθούσαν και να εργαστούν, πολλοί ήταν εκείνοι που σκέφτηκαν ότι χρειάζεται να αποκτήσουν σπίτι με μεγαλύτερους χώρους.
Οι πωλήσεις σπιτιών θα μπορούσαν να ήταν πολύ υψηλότερες, αν υπήρχαν περισσότερα σπίτια για πώληση. 1,07 εκατομμύρια σπίτια ήταν διαθέσιμα στην αγορά στα τέλη Δεκεμβρίου, 23% λιγότερα από τον Δεκέμβριο του 2019.
Μεγαλύτερη η άνοδος σε πολυτελή σπίτια
Αυτό αυξάνει τις τιμές. Η μέση τιμή σε ένα υπάρχον σπίτι ήταν 309.800 δολάρια τον Δεκέμβριο, 13% υψηλότερη από ό, τι ένα χρόνο νωρίτερα. Όταν παρατηρήσει κάποιος πιο προσεκτικά τα στοιχεία βλέπει ότι τα ακριβότερα σπίτια είναι αυτά που είχαν τη μεγαλύτερη άνοδο.
Οι πωλήσεις κατοικιών κάτω των 100.000 δολαρίων είχαν ετήσια πτώση 15%. Εκείνες που κυμαίνονταν μεταξύ 500.000 δολ. και 750.000 δολ. είχαν άνοδο 65%, ενώ οι πολυτελείς κατοικίες των άνω του 1 εκατ. δολ. εκτινάχθηκαν κατά 94%.
Προβληματισμοί
Υπάρχουν όμως κι εκείνοι που είναι σκεπτικοί για τη συνέχεια αυτής της ανόδου στην αγορά real estate. Εξηγούν πως το 2020 ήταν μια παράξενη χρονιά για πολλούς τομείς και δεν μπορεί να θεωρείται πυξίδα για το μέλλον. Σύμφωνα με το Forbes παρά την πανδημία πωλήθηκαν 6 εκατομμύρια σπίτια με μέση τιμή κατοικίας υψηλότερη κατά 5%, αλλά πρέπει να ληφθούν υπόψη και άλλοι παράγοντες. Εκτός των χαμηλών επιτοκίων υπάρχει και το γεγονός ότι η ύφεση χτύπησε κυρίως άτομα με χαμηλότερες αμειβόμενες θέσεις εργασίας, δηλαδή άτομα που νοικιάζουν.
Το 2021 θα είναι επίσης μια παράξενη χρονιά. Με την κυκλοφορία εμβολίων, γνωρίζουμε ότι το τέλος της πανδημίας είναι ορατό, ίσως μέχρι το 2022. Αλλά αυτό δεν σημαίνει απόλυτη επιστροφή στην κανονικότητα για την οικονομία ή τα ακίνητα.
Επίσης μεσοπρόθεσμα η μετακίνηση προς τις μεγάλες πόλεις θα συνεχιστεί. Παρόλο που η πανδημία έδειξε ότι πολλοί μπορούν να εργάζονται από οπουδήποτε, όμως τόσο οι άνθρωποι όσο και οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να θέλουν να βρίσκονται κοντά στις βασικές υποδομές, τις κοινωνικές δραστηριότητες αλλά και την πρόσβαση στην ιατροφαρμακευτική περίθαλψη.
Προβλέψεις
Η PWC σε έκθεσή της αναλύει την ανθεκτικότητα της αγοράς ακινήτων και προβλέπει την πορεία στο μέλλον. Παρότι λοιπόν οι επενδύσεις σε ακίνητα καλά κρατούν, οι περισσότεροι εκτιμούν ότι οι συνολικές τιμές των ακινήτων θα μειωθούν κατά 5-10%, καθώς τα εισοδήματα θα περιοριστούν για αρκετά χρόνια.
Τα βιομηχανικά ακίνητα, τα κέντρα δεδομένων και οι μονοκατοικίες αναμένεται να αυξηθούν σε αξία, ενώ το λιανεμπόριο και η φιλοξενία θα σημειώσουν τη μεγαλύτερη μείωση. Η μακροπρόθεσμη προοπτική στον τομέα των ακινήτων εξαρτάται από την ικανότητα της κάθε χώρας να διαχειριστεί την πανδημία του Covid-19.
Στην έκθεση επισημαίνεται ότι αυξάνεται η μετακίνηση στα προάστια ωθούμενη και από την ανάγκη για περιοχές με μικρότερη πυκνότητα πληθυσμού και άρα ασφαλέστερες. Η απομακρυσμένη εργασία και οι υψηλότεροι φόροι στις μεγάλες πόλεις λόγω της μείωσης των εσόδων από τον τουρισμό αποτελούν επιπλέον λόγους μετακόμισης.
Ο παράγων τηλεργασία
Η ταχεία μετάβαση στην τηλεργασία θεωρείται το απόλυτο τεστ ψηφιακού μετασχηματισμού στον χώρο εργασίας. Οι εταιρείες που επένδυσαν σε ψηφιακές δυνατότητες σημείωσαν μεγάλη επιτυχία στον τομέα της τηλεργασίας και το 94% των επαγγελματιών ακινήτων συμφωνούν ότι οι εταιρείες θα επιτρέψουν στους υπαλλήλους να εργάζονται εξ αποστάσεως τουλάχιστον κάποιες ημέρες του χρόνου.
Έτσι ορισμένες επιχειρήσεις θα μειώσουν τα λειτουργικά κόστη τους. Ενδεχομένως οι εταιρείες να σταματήσουν να ενδιαφέρονται για ενοικίαση ή αγορά μεγάλων γραφειακών χώρων, κάτι που θα πιέσει τις τιμές στην επαγγελματική στέγη. Υπάρχει όμως και η άλλη άποψη. Περισσότερο από το 60% των επαγγελματιών εκτιμούν ότι οι επιχειρήσεις που θα νοικιάσουν γραφεία θα προσπαθήσουν να επεκτείνουν τους χώρους τους, ώστε να συμμορφώνονται με τα μέτρα κοινωνικής απόστασης.
Μπορεί οι επιχειρήσεις και τα funds να επενδύουν με προοπτική το κέρδος, όμως αν ένας άνθρωπος έχει τη δυνατότητα να επενδύσει στον προσωπικό του χώρο ώστε να είναι πιο λειτουργικός και ευχάριστος θα το κάνει, άσχετα με τι απόδοση θα του αποφέρει.
naftemporiki.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου