Οι 8 «πυροκροτητές» των τιμών ακινήτων και του στεγαστικού

Από την έντυπη έκδοση

Θάνος Τσίρος • thtsiros@naftemporiki.gr

Οκτώ λόγοι τροφοδοτούν, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το συνεχιζόμενο ράλι στις τιμές των ακινήτων, το οποίο με τη σειρά του παρασέρνει και τα ενοίκια, εκτοξεύοντας το κόστος στέγασης των νοικοκυριών.

Η ακτινογραφία της αγοράς, όπως αποτυπώνεται στην τελευταία έκθεση του κεντρικού τραπεζίτη, δείχνει ότι η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια τέλεια καταιγίδα, όπου η ζήτηση καλπάζει και η προσφορά παραμένει εγκλωβισμένη σε διαρθρωτικές αγκυλώσεις. Η πρώτη και ίσως πιο θεμελιώδης αιτία είναι η συνεχιζόμενη αστικοποίηση. Παρά τη μείωση του συνολικού πληθυσμού στη χώρα, η τάση συγκέντρωσης στα μεγάλα αστικά κέντρα παραμένει ισχυρή.

Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη απορροφούν το μεγαλύτερο μέρος της εσωτερικής μετακίνησης, δημιουργώντας ασφυκτικές πιέσεις στο ήδη επιβαρυμένο οικιστικό απόθεμα των πόλεων. Αυτή η μετακίνηση πληθυσμού συνδέεται άρρηκτα με τον δεύτερο λόγο, που είναι η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών. Σήμερα, η κοινωνική δομή αλλάζει, με την άνοδο των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών οικογενειών να δημιουργεί την ανάγκη για περισσότερες οικιστικές μονάδες. Ακόμη και αν ο πληθυσμός μειώνεται, οι ανάγκες για ξεχωριστές στέγες αυξάνονται, τροφοδοτώντας έναν διαρκή κύκλο ζήτησης που η αγορά αδυνατεί να καλύψει.

Στο πεδίο της προσφοράς, τα εμπόδια είναι εξίσου σημαντικά και πολυεπίπεδα. Η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους αποτελεί μια από τις βασικές «πληγές» που κρατούν τις τιμές ψηλά. Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν «φαντάσματα», εγκλωβισμένα σε νομικές εκκρεμότητες και γραφειοκρατικά γρανάζια. Αυτό οδηγεί απευθείας στον τέταρτο λόγο: τη δέσμευση ακινήτων για μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Πρόκειται για ακίνητα που λειτουργούν ως εξασφαλίσεις και τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Όσο αυτά τα σπίτια παραμένουν εκτός κυκλοφορίας, η τεχνητή έλλειψη στην αγορά συντηρεί τις τιμές σε επίπεδα ρεκόρ, καθώς οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν κανένα κίνητρο να τα αναβαθμίσουν ή να τα συντηρήσουν όσο διαρκεί η αβεβαιότητα.

Την ίδια στιγμή, το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αλλάξει ριζικά τον χάρτη των ακινήτων. Η στροφή χιλιάδων ιδιοκτητών προς πλατφόρμες τύπου Airbnb έχει αφαιρέσει ένα τεράστιο κομμάτι του αποθέματος από τις παραδοσιακές μισθώσεις. Αν και τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα επιχειρούν να βάλουν φρένο, η δυναμική του τουριστικού προϊόντος παραμένει τέτοια που καθιστά το ενοίκιο απλησίαστο για τον μέσο μισθωτό.

Σε αυτό το εκρηκτικό κοκτέιλ έρχεται να προστεθεί η πολυϊδιοκτησία, ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της ελληνικής πραγματικότητας. Η δυσκολία συνεννόησης μεταξύ πολλών κληρονόμων οδηγεί συχνά σε πλήρη αδράνεια, αφήνοντας αξιόλογα ακίνητα να ρημάζουν αντί να αξιοποιούνται.

Ο έβδομος παράγοντας που αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος είναι το αυξημένο κόστος ανακαίνισης. Οι διεθνείς αυξήσεις στις τιμές των υλικών και η έλλειψη εργατικού δυναμικού καθιστούν την ανακατασκευή παλαιών δια μερισμάτων μια εξαιρετικά ακριβή επένδυση. Πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν να κρατούν τα ακίνητά τους κλειστά παρά να δαπανήσουν κεφάλαια που δεν γνωρίζουν αν και πότε θα αποσβέσουν.

Τέλος, ο όγδοος λόγος εντοπίζεται στον υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσης του οικιστικού αποθέματος. Η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα, αν και ανακάμπτει, παραμένει πολύ πίσω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η αβεβαιότητα που προκλήθηκε από τις προσφυγές στο ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό πάγωσε πολλές επενδύσεις το 2025, στερώντας από την αγορά νέα σπίτια που θα μπορούσαν να εξισορροπήσουν την προσφορά με την καλπάζουσα ζήτηση. Όλα τα παραπάνω συνθέτουν μια εικόνα συσσώρευσης συστημικών κινδύνων.Πηγή: Η ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ

Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025, ξεπερνώντας το ιστορικό υψηλό του 2008, ενώ τα ενοίκια ακολουθούν κατά πόδας, δημιουργώντας συνθήκες ασφυξίας για τα νοικοκυριά. Η Τράπεζα της Ελλάδος προ ειδοποιεί ότι η προσιτότητα της κατοικίας βρίσκεται σε οριακό σημείο, γεγονός που επιβάλλει την άμεση λήψη μέτρων για την επιστροφή των κλειστών ακινήτων στην αγορά και την ενίσχυση της νέας δόμησης.
Τα επιτόκια

Παρά τη μερική αποκλιμάκωση που καταγράφηκε το τελευταίο διάστημα, το ενδεχόμενο μιας νέας ανόδου των επιτοκίων παραμένει η «μεγάλη απειλή» για την οικονομική γαλήνη των δανειοληπτών.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι, αν και ο κίνδυνος επιτοκίου παρουσίασε οριακή μείωση το 2025 λόγω της αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος, η κατάσταση παραμένει εύθραυστη. Μια τυχόν αντιστροφή της πτωτικής πορείας των επιτοκίων από την ΕΚΤ θα αύξανε αυτόματα τις δόσεις των δανείων, επιβαρύνοντας περαιτέρω τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς που ήδη δοκιμάζονται από το υψηλό κόστος στέγασης και τον πληθωρισμό. Στο περιβάλλον αυτό, η ικανότητα των νοικοκυριών να αποπληρώνουν τις υποχρεώσεις τους κρέμεται από μια λεπτή κλωστή, καθώς οποιαδήποτε αύξηση στο κόστος χρήματος θα μπορούσε να οδηγήσει σε νέα αύξηση των καθυστερούμενων οφειλών, υπονομεύοντας τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα που με τόσο κόπο ανακτήθηκε τα τελευταία χρόνια.

naftemporiki.gr