Η εικόνα της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα αποδεικνύεται τελικά πολύ πιο σύνθετη από ό,τι δείχνουν οι αριθμοί, καθώς ένα μεγάλο ποσοστό των κτηρίων που θεωρητικά υπάρχουν διαθέσιμα και θα μπορούσαν να σώσουν μια ανάσα στην έλλειψη στέγης, στην πράξη δεν μπορεί να αξιοποιηθεί. Σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας BluPeak Estate Analytics, μόνο ένα μικρό μέρος των κλειστών και ανενεργών ακινήτων πληροί εν τέλει τις προϋποθέσεις για άμεση χρήση, είτε πρόκειται για κατοίκηση είτε για επενδυτική αξιοποίηση.
Ειδικότερα, λιγότερα από δύο στα δέκα ακίνητα που σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς θεωρούνται πλήρως «καθαρά» από νομικής άποψης, δηλαδή χωρίς εκκρεμότητες που θα μπορούσαν να καθυστερήσουν ή να μπλοκάρουν την αξιοποίησή τους. Ακόμη πιο περιοριστικό είναι το ποσοστό των ακινήτων που μπορούν να τεθούν προς χρήση άμεσα, το οποίο εκτιμάται περίπου στο 10% του συνόλου. Το εύρημα αυτό καταδεικνύει ότι ένα σημαντικό κομμάτι του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει ουσιαστικά ανενεργό, χωρίς δυνατότητα να καλύψει άμεσες στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες.
Η μεθοδολογία που χρησιμοποιείται για την αποτύπωση της κατάστασης βασίζεται σε ένα μοντέλο αξιολόγησης που διαχωρίζει τα ακίνητα ανάλογα με τον βαθμό ετοιμότητάς τους. Στο σύνολο των ακινήτων της χώρας, περίπου το ένα τρίτο εμφανίζεται ως αναξιοποίητο. Ωστόσο, από αυτό το τμήμα, μόνο ένα περιορισμένο τμήμα έχει καταγραφεί με ακρίβεια, γεγονός που δημιουργεί σημαντικά κενά στην κατανόηση της πραγματικής εικόνας της αγοράς. Την ίδια στιγμή, ένα αξιοσημείωτο ποσοστό των ακινήτων αντιμετωπίζει τεχνικά προβλήματα ή ελλείψεις που καθιστούν αδύνατη την άμεση διάθεσή τους. Σε πολλές περιπτώσεις απαιτούνται εργασίες ανακαίνισης ή εκσυγχρονισμού, ενώ σε άλλες τα εμπόδια είναι πιο σύνθετα και σχετίζονται με πολεοδομικά ή διοικητικά ζητήματα που για να επιλυθούν θα πάρουν καιρό.
Ενδεικτική είναι η προσομοίωση που παρουσιάζεται στην ανάλυση: σε ένα υποθετικό σύνολο 100 ακινήτων, μόνο ένα μικρό μέρος μπορεί να αξιοποιηθεί χωρίς καθυστερήσεις. Περίπου το ένα τέταρτο θεωρείται ώριμο για άμεση χρήση, ενώ ένα σημαντικό ποσοστό (σχεδόν τέσσερα στα δέκα) βρίσκεται σε μια «ενδιάμεση» κατάσταση, όπου απαιτούνται περιορισμένες παρεμβάσεις για να καταστεί λειτουργικό. Οι παρεμβάσεις αυτές μπορεί να είναι τεχνικές, διοικητικές ή ακόμη και λειτουργικές.
Υπάρχει όμως και μια κρίσιμη κατηγορία ακινήτων που παραμένουν επί της ουσίας «παγωμένα». Πρόκειται για περιπτώσεις όπου σοβαρά νομικά, θεσμικά ή διοικητικά εμπόδια δεν επιτρέπουν την αξιοποίησή τους. Όσο αυτά τα ζητήματα δεν επιλύονται, τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν μπορούν να ενταχθούν ενεργά στην πολιτική στέγασης ή ανάπτυξης, ακόμη κι αν ανήκουν σε δημόσιους φορείς ή δήμους.
Τι γίνεται στο εξωτερικό
Σε αντίθεση πάντως με τη δυσμενή ελληνική πραγματικότητα, άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχουν ήδη προχωρήσει σε πιο οργανωμένες λύσεις για τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας. Στην Ολλανδία και τη Δανία για παράδειγμα, λειτουργούν ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που συγκεντρώνουν δεδομένα ιδιοκτησίας, πολεοδομίας και τεχνικής κατάστασης σε ενιαία συστήματα. Με αυτόν τον τρόπο, οι αρμόδιοι φορείς έχουν άμεση εικόνα για τη διαθεσιμότητα και την κατάσταση των ακινήτων. Ανάλογες πρακτικές εφαρμόζονται και στη Γερμανία, όπου τα γεωχωρικά συστήματα έχουν ενταχθεί στον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών, αλλά και στη Γαλλία, όπου η συστηματική καταγραφή της δημόσιας περιουσίας αξιοποιείται για την ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας και συνεργασιών με τον ιδιωτικό τομέα.
Την ίδια ώρα, η εικόνα της ενεργειακής κατάστασης των κατοικιών στη χώρα μας επιβαρύνει περαιτέρω την κατάσταση. Στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής δείχνουν ότι την τελευταία πενταετία περισσότεροι από τέσσερις στους δέκα πολίτες δεν έχουν προχωρήσει σε καμία ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών τους, παρά το γεγονός ότι αυτή ήταν απαραίτητη. Κύρια αιτία για το φαινόμενο αυτό παραμένει αν μη τι άλλο, το υψηλό κόστος των σχετικών εργασιών που ανεβαίνει ακόμη περισσότερο των τελευταίο καιρό λόγω των ανατιμήσεων στο πετρέλαιο που συμπαρασύρει το κόστος μεταφορών και όλα τα προϊόντα.
Ακόμη πιο ενδεικτικό τέλος είναι ότι το γεγονός ότι ένα ελάχιστο ποσοστό του πληθυσμού (κάτω από 1%,) διαμένει σε κατοικίες όπου έχουν υλοποιηθεί εκτεταμένες παρεμβάσεις ενεργειακής βελτίωσης τα τελευταία χρόνια. Πρόκειται για στοιχείο που αποτυπώνει τη δυσκολία εκσυγχρονισμού του υφιστάμενου αποθέματος και ενισχύει την ανάγκη για πιο στοχευμένες πολιτικές. Το πρόβλημα λοιπόν δεν είναι μονάχα η έλλειψη ακινήτων, αλλά κυρίως η αδυναμία εκμετάλλευσης όσων ήδη υπάρχουν.
newsbeast.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου