Στοχευμένοι έλεγχοι σε μεταβιβάσεις ακινήτων: Από κόσκινο οι συναλλαγές

Γιώργος Κούρος • gkouros@naftemporiki.gr

Σχέδιο εκτεταμένων απομακρυσμένων ελέγχων σε 300 συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων ενεργοποιεί η ΑΑΔΕ, βάζοντας στο «μικροσκόπιο» τη χορήγηση και επισύναψη του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ειδικότερα , το επιχειρησιακό πρόγραμμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων προβλέπει για φέτος τη διενέργεια 300 ελέγχων, οι οποίοι αφορούν πράξεις που πραγματοποιήθηκαν το 2025 και αποσκοπούν στον εντοπισμό παραλείψεων ή παραβάσεων που θα
μπορούσαν να οδηγήσουν ακόμη και σε ακυρότητα συμβολαιογραφικών πράξεων ή στην επιβολή προστίμων.

Οι έλεγχοι, με απόφαση (υπ’ αρίθμ. Α.1159/4.8.2026) της ΑΑΔΕ, θα διενεργηθούν εξ αποστάσεως, χωρίς φυσική παρουσία ελεγκτών στα συμβολαιογραφικά γραφεία ή στις υπηρεσίες του Κτηματολογίου, καθώς οι ελεγκτές θα αξιοποιήσουν ηλεκτρονικά στοιχεία, ψηφιακά αρχεία και πληροφορίες που βρίσκονται ήδη στη διάθεση της φορολογικής διοίκησης, προκειμένου να διαπιστώσουν εάν τηρήθηκαν οι υποχρεώσεις που προβλέπει το άρθρο 60 του ν. 5104/2024 κατά τη σύνταξη και μεταγραφή των συμβολαιογραφικών πράξεων.

Θα πρέπει να αναφερθεί ότι στο επίκεντρο των ελέγχων βρίσκεται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το οποίο αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για σχεδόν κάθε δικαιοπραξία που αφορά ακίνητο, καθώς με βάση τις ισχύουσες διατάξεις δεν μπορεί να καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη με την οποία μεταβιβάζεται, συστήνεται ή μεταβάλλεται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, ούτε να εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση, εάν ο συμβολαιογράφος δεν μνημονεύσει και δεν επισυνάψει το σχετικό πιστοποιητικό της φορολογικής διοίκησης.

Επισημαίνεται ότι για τις μεταβιβάσεις από επαχθή αιτία, το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο έχει δηλωθεί στον ΕΝΦΙΑ κατά τα πέντε προηγούμενα έτη πριν από τη μεταβίβαση, ενώ στην περίπτωση που το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την έκδοση της πράξης προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ του ίδιου έτους, η βεβαίωση καλύπτει συνολικά έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους κατά το οποίο πραγματοποιείται η
μεταβίβαση.

Αξίζει να σημειωθεί ότι σε όλες τις υπόλοιπες δικαιοπραξίες οι υποχρεώσεις είναι ακόμη ευρύτερες, αφού -εκτός από τη διαπίστωση ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί- το πιστοποιητικό πρέπει να αποδεικνύει ότι ο φορολογούμενος έχει εξοφλήσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο, ενώ παράλληλα πρέπει να έχει εξοφλήσει, ρυθμίσει ή απαλλαγεί νόμιμα και από τις αντίστοιχες υποχρεώσεις που αφορούν τα υπόλοιπα ακίνητά του για τα προηγούμενα φορολογικά έτη.

Επίσης, η ίδια υποχρέωση ισχύει και στις αποδοχές κληρονομιάς, όπου ο συμβολαιογράφος οφείλει να επισυνάπτει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, ενώ πρέπει
να υπογραμμιστεί ότι για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, απαιτείται να έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος ή να έχει χορηγηθεί νόμιμη απαλλαγή.

Αντίθετα, εξαιρούνται από την υποχρέωση προσκόμισης πιστοποιητικού πράξεις όπως η μονομερής εξάλειψη υποθήκης, η άρση κατάσχεσης ή η παραχώρηση υποθήκης υπέρ του ελληνικού Δημοσίου.
Υποθηκοφύλακες

Στο πεδίο των ελέγχων της ΑΑΔΕ θα βρεθούν και οι υποθηκοφύλακες, καθώς και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων, αφού η ισχύουσα νομοθεσία τούς υποχρεώνει να αρνούνται τη μεταγραφή ή την καταχώριση οποιασδήποτε συμβολαιογραφικής πράξης που αφορά εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο εφόσον δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται το προβλεπόμενο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Η ίδια υποχρέωση ισχύει και για τις αποδοχές κληρονομιάς, καθώς και για τις κατακυρωτικές εκθέσεις εκούσιων πλειστηριασμών. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η διαδικασία που ακολουθείται όταν υπάρχει ανεξόφλητη οφειλή ΕΝΦΙΑ, καθώς ο νόμος επιτρέπει τη σύνταξη του συμβολαίου ακόμη και πριν από την πλήρη εξόφληση του φόρου, υπό την προϋπόθεση ότι στο πιστοποιητικό αναγράφεται το ακριβές ποσό που οφείλεται.

Στην περίπτωση αυτή, ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει την ευθύνη να παρακρατήσει και να αποδώσει το ποσό στη φορολογική διοίκηση μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριών εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, ενώ στις περιπτώσεις χορήγησης στεγαστικών ή άλλων τραπεζικών δανείων με εγγραφή υποθήκης, η ίδια προθεσμία ισχύει μετά την εκταμίευση του δανείου.

Κατά τη μεταγραφή των πράξεων, οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου υποχρεούνται να ελέγχουν και το αποδεικτικό εξόφλησης του παρακρατηθέντος ποσού και στην περίπτωση που δεν προσκομιστεί το σχετικό αποδεικτικό, η μεταγραφή ή η καταχώριση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.

Οι απομακρυσμένοι έλεγχοι της ΑΑΔΕ θα επικεντρωθούν ακριβώς στην τήρηση των ανωτέρω διαδικασιών, αφού οι ελεγκτές καλούνται να εξετάσουν αν επισυνάφθηκαν τα απαιτούμενα πιστοποιητικά, αν αυτά ήταν ακριβή, αν αποδόθηκαν εμπρόθεσμα οι παρακρατηθέντες φόροι όπου απαιτούνταν και αν οι υπηρεσίες μεταγραφής ή κτηματογράφησης προχώρησαν νόμιμα στις σχετικές καταχωρίσεις.

Η επιλογή της ΑΑΔΕ να βασιστεί σε απομακρυσμένους ελέγχους εντάσσεται στη γενικότερη στρατηγική ενίσχυσης των ψηφιακών διασταυρώσεων και της
αξιοποίησης των ηλεκτρονικών δεδομένων, ώστε να περιοριστεί η ανάγκη επιτόπιων ελέγχων και να αυξηθεί η ταχύτητα εντοπισμού
παραβάσεων.

Με δεδομένη την πλήρη ψηφιοποίηση μεγάλου μέρους των διαδικασιών στις μεταβιβάσεις ακινήτων, η φορολογική διοίκηση αποκτά τη δυνατότητα να διασταυρώνει στοιχεία από διαφορετικά πληροφοριακά συστήματα και να εντοπίζει αποκλίσεις χωρίς να απαιτείται φυσική παρουσία ελεγκτών.
Αυστηρές κυρώσεις για τους παραβάτες

Η νομοθεσία προβλέπει αυστηρό πλαίσιο κυρώσεων για όσους παραβιάζουν τις υποχρεώσεις αυτές, καθώς εάν χρησιμοποιηθεί ανακριβές πιστοποιητικό
ΕΝΦΙΑ, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 2% της διαφοράς της αξίας του ακινήτου ή του εμπράγματου δικαιώματος, με κατώτατο όριο τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ ανά συμβολαιογραφική πράξη.

Ανακριβές θεωρείται το πιστοποιητικό όταν δεν αποτυπώνει σωστά τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου, δηλαδή τα στοιχεία του Ε9 που επηρεάζουν τον υπολογισμό του φόρου.

Στις περιπτώσεις όπου δεν επισυνάπτεται καθόλου πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το πρόστιμο υπολογίζεται σε ποσοστό 1 τοις χιλίοις επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος που μεταβιβάζεται, με το ίδιο εύρος από 100 έως 1.000 ευρώ ανά πράξη.

Το θεσμικό πλαίσιο γίνεται ακόμη αυστηρότερο για τους υπότροπους, καθώς προβλέπεται ότι εάν μέσα σε χρονικό διάστημα δέκα ετών διαπιστωθεί, ύστερα από νέο έλεγχο, ότι ο ίδιος συμβολαιογράφος, φύλακας μεταγραφών ή προϊστάμενος κτηματολογικού γραφείου υπέπεσε στην ίδια παράβαση για το ίδιο ακίνητο, το πρόστιμο διπλασιάζεται.

naftemporiki.gr