Δέσμη μέτρων της Ε.Ε. για προσιτή στέγη

Τέτη Ηγουμενίδη • tigoumenidi@naftemporiki.gr

Οκτώ χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος για την αγορά μιας κατοικίας μέσου μεγέθους θέτει ως βασικό αριθμητικό κατώφλι η Ευρωπαϊκή Επιτροπή για να μπορεί μια περιοχή να θεωρηθεί ότι βρίσκεται υπό στεγαστική πίεση.

Η πρόταση Κανονισμού για την Προσιτή Στέγη (Affordable Housing Act), που παρουσιάστηκε χθες, προβλέπει κοινά ευρωπαϊκά κριτήρια για την τεκμηρίωση παρεμβάσεων στην αγορά κατοικίας, μεταξύ των οποίων περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και στην απόκτηση ή χρήση ακινήτων που δεν προορίζονται ή δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Δεν αποτελεί ακόμη ισχύον δίκαιο, δεν επιβάλλει η ίδια περιορισμούς ούτε παρέχει στις αρμόδιες αρχές εξουσίες που δεν διαθέτουν βάσει του εθνικού δικαίου.

Κεντρικό στοιχείο του πλαισίου είναι ο δείκτης τιμής κατοικίας προς εισόδημα (price-to-income ratio), δηλαδή η σχέση μεταξύ της αντιπροσωπευτικής τιμής μιας κατοικίας μέσου μεγέθους σε συγκεκριμένη περιοχή και του αντιπροσωπευτικού διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.

Ο δείκτης πρέπει να είναι ίσος ή μεγαλύτερος από 8. Σύμφωνα με την πρόταση, το επίπεδο αυτό αντιστοιχεί σε οκτώ έτη διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος για την αγορά κατοικίας μέσου μεγέθους. Πρέπει επίσης να έχει αυξηθεί κατά την περίοδο των τελευταίων 10 ετών για την οποία υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία.

Αν ο δείκτης είναι 10 ή μεγαλύτερος, δεν απαιτείται η προϋπόθεση της αύξησής του κατά την προηγούμενη 10ετία. Εξακολουθεί όμως να πρέπει να εκτιμάται ότι, χωρίς τη λήψη μέτρου, η στεγαστική πίεση δεν είναι πιθανό να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα 3 χρόνια. Στην εκτίμηση λαμβάνονται υπόψη η εξέλιξη του πληθυσμού, η προσφορά και η ζήτηση κατοικιών.

Η αξιολόγηση πρέπει να στηρίζεται σε αντικειμενικά, διαφανή και επαληθεύσιμα στοιχεία και σε ορθές στατιστικές αρχές. Οι αρμόδιες αρχές μπορούν να χρησιμοποιούν πιο αναλυτικά τοπικά δεδομένα, εφόσον αποδεικνύουν ότι ο δείκτης που προκύπτει παραμένει συμβατός με τα όρια της πρότασης.

Τα μέτρα θα πρέπει να είναι γεωγραφικά στοχευμένα. Μπορούν να εφαρμόζονται σε έναν δήμο, σε τμήμα του, σε μητροπολιτική ή άλλη σαφώς οριοθετημένη περιοχή όπου αποδεικνύεται στεγαστική πίεση και όχι σε μεγαλύτερη έκταση από αυτή που είναι αναγκαία.
Τι προβλέπεται για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις η πρόταση θέτει μια επιπλέον προϋπόθεση. Για να ληφθούν περιοριστικά μέτρα, πρέπει να αποδεικνύεται ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα είχε σημαντική αρνητική επίδραση στη διαθεσιμότητα ή στην προσιτότητα κατοικιών στην περιοχή για τουλάχιστον 3 χρόνια πριν από την υιοθέτησή τους. Όπου υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, θα λαμβάνονται υπόψη και τα δεδομένα του Κανονισμού 2024/1028 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Η κύρια κατοικία του οικοδεσπότη (host) εξαιρείται. Οι περιορισμοί που επιβάλλονται αποκλειστικά για λόγους προστασίας της προσιτότητας και της διαθεσιμότητας κατοικίας μπορούν να αφορούν μόνο ακίνητα που δεν αποτελούν την κύρια κατοικία εκείνου που τα διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση.

Οι παρεμβάσεις πρέπει να προσαρμόζονται στις μορφές βραχυχρόνιας μίσθωσης που, λόγω κλίμακας, συχνότητας ή εμπορικού χαρακτήρα, είναι πιθανότερο να μειώνουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια χρήση. Η αιτιολογία αναφέρει ως ενδεικτικά κριτήρια τον αριθμό ακινήτων που διαθέτει ένας οικοδεσπότης και τη συχνότητα της δραστηριότητας, χωρίς να τίθεται συγκεκριμένο αριθμητικό όριο.

Πριν από οποιαδήποτε παρέμβαση πρέπει να εξετάζεται αν υπάρχει λιγότερο περιοριστικό μέτρο που θα μπορούσε να επιτύχει εξίσου αποτελεσματικά το ίδιο αποτέλεσμα μέσα σε εύλογο χρόνο. Για την απόκτηση ή χρήση ακινήτων η αιτιολογία αναφέρει ως παραδείγματα ποσοτικά όρια, διατήρηση υφιστάμενων δικαιωμάτων, εξαιρέσεις για την αποφυγή υπέρμετρης επιβάρυνσης και φορολογικά κίνητρα αντί απόλυτων απαγορεύσεων.

Οι ίδιες απαιτήσεις τεκμηρίωσης ισχύουν και για μέτρα που περιορίζουν την απόκτηση ή χρήση γης και κατοικιών για σκοπούς άλλους από την κύρια κατοικία. Πρέπει και εδώ να αποδεικνύεται σημαντική αρνητική επίδραση στην προσιτότητα ή στη διαθεσιμότητα κατοικιών για τουλάχιστον τα 3 προηγούμενα χρόνια.

Στην αιτιολογία αναφέρονται ως πιθανά εργαλεία η διατήρηση προσιτών κατοικιών για ιδιοκατοίκηση ή για συγκεκριμένες κατηγορίες νοικοκυριών, όπως αγοραστές πρώτης κατοικίας και νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, μέτρα για μακροχρόνια κενά ακίνητα, δηλώσεις της προβλεπόμενης χρήσης πριν από την αγορά και περιορισμοί στις αλλαγές χρήσης από κατοικία σε εμπορική ή επαγγελματική χρήση. Πρόκειται για παραδείγματα και όχι για μέτρα που επιβάλλονται από τον ίδιο τον Κανονισμό.

Για τα μακροχρόνια κενά ακίνητα λαμβάνονται υπόψη, μεταξύ άλλων, ο αριθμός κατοικιών που διαθέτει ο ίδιος ιδιοκτήτης στην περιοχή, η διάρκεια της μη κατοίκησης και η απόκτησή τους από νομικά πρόσωπα. Εξαιρούνται περιπτώσεις όπου η μη κατοίκηση δικαιολογείται από προσωρινή απουσία για εργασία, εκπαίδευση ή κατάρτιση, λόγους υγείας, εκκρεμή κληρονομική διαδικασία, νομικό κώλυμα ή ακαταλληλότητα του ακινήτου.

Κάθε όρος που συνδέεται με την απόκτηση ακινήτου θα μπορεί να εφαρμόζεται μόνο σε ακίνητα που αποκτώνται μετά την έναρξη εφαρμογής του συγκεκριμένου μέτρου. Όταν επηρεάζονται υφιστάμενες νόμιμες καταστάσεις, θα πρέπει να προβλέπονται κατάλληλες μεταβατικές ρυθμίσεις.

Τα μέτρα δεν μπορούν να έχουν διάρκεια μεγαλύτερη των 5 ετών. Μπορούν να παραταθούν μετά από επανεξέταση, εφόσον εξακολουθούν να πληρούνται οι προϋποθέσεις, ενώ η πρώτη επανεξέταση πρέπει να γίνεται εντός 5 ετών από την υιοθέτησή τους. Αν οι όροι δεν συντρέχουν πλέον, το μέτρο αποσύρεται χωρίς αδικαιολόγητη καθυστέρηση.

Πριν από την έναρξη ισχύος κάθε μέτρου πρέπει να δημοσιοποιούνται οι αξιολογήσεις στις οποίες στηρίζεται, τα ακριβή γεωγραφικά όρια και η διάρκειά του. Φυσικά και νομικά πρόσωπα που επηρεάζονται θα έχουν πρόσβαση σε δικαστικό έλεγχο και θα μπορούν να αμφισβητήσουν και τις αξιολογήσεις της αρμόδιας αρχής.

Δεν επιτρέπονται άμεσες ή έμμεσες διακρίσεις μεταξύ πολιτών κρατών μελών λόγω εθνικότητας ή, για τα νομικά πρόσωπα, λόγω του κράτους μέλους εγκατάστασης.

Ο Κανονισμός, όπως είναι σήμερα διατυπωμένη η πρόταση, δεν θα εφαρμόζεται σε μέτρα που έχουν υιοθετηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του. Οι αρμόδιες αρχές θα μπορούν, ωστόσο, να επιλέξουν να τα επανεξετάσουν με βάση το νέο πλαίσιο.
Υπό έγκριση ο κανονισμός

Η Επιτροπή σημειώνει στην αιτιολογία ότι οι περιορισμοί στη ζήτηση δεν επαρκούν για τη μακροπρόθεσμη αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Αναφέρει την ανάγκη αύξησης της προσφοράς, ιδίως κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, με παρεμβάσεις όπως νέες κατασκευές, επαναφορά κενών κατοικιών σε χρήση, ανακαινίσεις, καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και μετατροπή μη οικιστικών κτιρίων σε κατοικίες.

Η ευρύτερη δημόσια διαβούλευση του 2025 για το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγη (European Affordable Housing Plan) συγκέντρωσε 13.330 απαντήσεις. Για τη συγκεκριμένη πρωτοβουλία, από 6 Μαρτίου έως 3 Απριλίου 2026, η πρόσκληση υποβολής στοιχείων συγκέντρωσε 617 συνεισφορές και το στοχευμένο ερωτηματολόγιο 303 απαντήσεις.

Η αρχική αξιολόγηση επιπτώσεων έλαβε αρνητική γνώμη από το Συμβούλιο Ρυθμιστικού Ελέγχου στις 5 Ιουνίου 2026. Μετά την ουσιαστική αναθεώρησή της έλαβε θετική γνώμη με επιφυλάξεις στις 17 Ιουλίου.

Αν εγκριθεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο, ο Κανονισμός θα τεθεί σε ισχύ την 20ή ημέρα μετά τη δημοσίευσή του στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και θα είναι άμεσα εφαρμοστέος σε όλα τα κράτη μέλη.

naftemporiki.gr