Μια σημαντική αλλαγή ισχύει από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που διαπιστώνουν διαφορές στα όρια, στο εμβαδόν, στη θέση ή γενικότερα στη γεωμετρική απεικόνιση της ιδιοκτησίας τους στο Κτηματολόγιο.
Του Μάνου Κρανίδη
Σε λειτουργία τέθηκε η νέα ψηφιακή πλατφόρμα «metavoles» του Ελληνικού Κτηματολογίου, μέσω της οποίας πραγματοποιείται πλέον ηλεκτρονικά η διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων.
https://metavoles.ktimatologio.gr/
Η νέα διαδικασία θεσπίστηκε με βάση τον Ν. 5142/2024 και ενεργοποιήθηκε με την απόφαση 440/9 του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου, η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 5454/8.9.2026. Πρόκειται για μια θετική ψηφιακή μεταρρύθμιση, καθώς μια σύνθετη διαδικασία περνά πλέον σε ενιαίο ηλεκτρονικό περιβάλλον.
Υπάρχει όμως ένα σημείο που πρέπει να γίνει απολύτως κατανοητό:
Η «διόρθωση τετραγωνικών» στο Κτηματολόγιο δεν είναι απλώς η αλλαγή ενός αριθμού. Μπορεί να σημαίνει αλλαγή ορίων, σχήματος ή θέσης του ακινήτου και συνεπώς μπορεί να επηρεάζει και τη γειτονική ιδιοκτησία.
Γι’ αυτό απαιτείται προηγουμένως σωστός τεχνικός πολεοδομικός έλεγχος.
Τι αλλάζει από τις 18 Σεπτεμβρίου
Η νέα πλατφόρμα καλύπτει πλέον ψηφιακά ολόκληρο τον κύκλο της διαδικασίας: από την αρχική αίτηση μέχρι την ενημέρωση των ενδιαφερομένων, την υποβολή αντιρρήσεων, την εξέταση της υπόθεσης και την έκδοση της σχετικής απόφασης.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να εισέλθει με τους κωδικούς Taxisnet, να υποβάλει την αίτηση και να αναθέσει στον μηχανικό και, όπου χρειάζεται, στον δικαστικό επιμελητή τις απαιτούμενες ενέργειες.
Ο μηχανικός έχει κεντρικό ρόλο, καθώς καταχωρίζει τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος – ΚΗΔ του Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών, στο οποίο αποτυπώνεται με ακρίβεια ποια αλλαγή ζητείται και βέβαια διεξάγει τον απαραίτητο τεχνικό έλεγχο. Η νέα γεωμετρία εμφανίζεται και στον ψηφιακό χάρτη της εφαρμογής.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί πλέον να παρακολουθεί ηλεκτρονικά την πορεία της υπόθεσής του, αντί να χρειάζεται μια σειρά αποσπασματικών ενεργειών και φυσικής διακίνησης εγγράφων.
Τι ακριβώς διορθώνουμε
Εδώ υπάρχει συχνά μια λανθασμένη αντίληψη.
Αν στο συμβόλαιο αναγράφονται, για παράδειγμα, 500 τ.μ. και στο Κτηματολόγιο εμφανίζονται 470 τ.μ., δεν σημαίνει ότι αρκεί να ζητήσουμε να αλλάξει ο αριθμός «470» σε «500». Πρέπει να εξεταστεί γιατί προκύπτει η διαφορά.
- Μπορεί το Κτηματολόγιο να έχει αποτυπώσει διαφορετικά ένα όριο.
- Μπορεί το γεωτεμάχιο να εμφανίζεται μετατοπισμένο.
- Μπορεί να έχει διαφορετικό σχήμα από αυτό που προκύπτει από τους τίτλους και τα τοπογραφικά.
- Μπορεί η ζητούμενη αύξηση του ενός ακινήτου να συνεπάγεται αντίστοιχη γεωμετρική μεταβολή σε ένα όμορο ακίνητο.
Επομένως, εμβαδόν και γεωμετρία είναι δύο πράγματα που συνδέονται άμεσα.
Παράδειγμα 1: Το συμβόλαιο γράφει 600 τ.μ. και το Κτηματολόγιο 560 τ.μ.
Ένας ιδιοκτήτης διαθέτει οικόπεδο το οποίο στον τίτλο του αναφέρεται ως 600 τ.μ., ενώ στο Κτηματολόγιο εμφανίζεται 560 τ.μ.
Το πρώτο βήμα δεν είναι να ζητήσει αυτομάτως την προσθήκη των 40 τ.μ.
Ο μηχανικός πρέπει να συγκρίνει τον τίτλο, τα παλαιότερα τοπογραφικά, τη σημερινή αποτύπωση νέο τοπογραφικό πλήρες, το κτηματολογικό διάγραμμα και την πραγματική κατάσταση.
Εάν προκύπτει ότι ένα από τα όρια έχει αποτυπωθεί λανθασμένα, συντάσσεται το απαιτούμενο Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών και αποτυπώνεται η διόρθωση που ζητείται.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι:
- Από πού προκύπτουν τα επιπλέον 40 τ.μ.;
- Εάν η μετατόπιση του ορίου επηρεάζει το διπλανό ακίνητο, τότε ο όμορος ιδιοκτήτης συμμετέχει στη διαδικασία.
Τι είναι το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών
Το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών είναι ουσιαστικά η τεχνική βάση της διαδικασίας. Δεν λέει απλώς «το ακίνητο πρέπει να γίνει μεγαλύτερο».
Αποτυπώνει την υφιστάμενη κτηματολογική κατάσταση και τη νέα γεωμετρία που ζητείται. Το διάγραμμα υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και λαμβάνει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος.
Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να προσδιοριστεί ακριβώς ποιο όριο αλλάζει, ποιο εμβαδόν προκύπτει και ποια γειτονικά ακίνητα επηρεάζονται.
Γι’ αυτό, παρά το γεγονός ότι η διαδικασία γίνεται ψηφιακά, δεν παύει να είναι μια ουσιαστικά τεχνική διαδικασία.
Παράδειγμα 2: Το εμβαδόν είναι σχεδόν ίδιο, αλλά το ακίνητο βρίσκεται σε λάθος θέση
Δεν χρειάζεται πάντοτε να υπάρχει μεγάλη διαφορά στα τετραγωνικά.
Ένα γεωτεμάχιο μπορεί να εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με περίπου σωστό εμβαδόν αλλά με μετατόπιση της γεωμετρικής του θέσης.
Για παράδειγμα, ο τίτλος και η πραγματική κατάσταση μπορεί να δείχνουν ότι το δυτικό όριο βρίσκεται σε συγκεκριμένη θέση, ενώ η κτηματολογική απεικόνιση το τοποθετεί αρκετά μέτρα διαφορετικά.
Ακόμη και εάν το συνολικό εμβαδόν παραμένει περίπου ίδιο, το πρόβλημα μπορεί να είναι σοβαρό. Μπορεί να επηρεάζει τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας, μια μελλοντική μεταβίβαση ή τη σχέση με τις όμορες ιδιοκτησίες.
Άρα δεν ελέγχουμε μόνο τα τετραγωνικά. Ελέγχουμε τη θέση, το σχήμα και τα όρια του ακινήτου.
Τι γίνεται όταν επηρεάζεται ο γείτονας
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο της νέας διαδικασίας για τους ιδιοκτήτες.
Εάν η διόρθωση που ζητείται επηρεάζει όμορο ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα τρίτου, ο ιδιοκτήτης του γειτονικού ακινήτου πρέπει να ενημερωθεί και έχει δικαίωμα είτε να συναινέσει είτε να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις. Κατά την πρώτη εφαρμογή του συστήματος, μέχρι να ενεργοποιηθεί η προβλεπόμενη πλήρως αυτοματοποιημένη ψηφιακή κοινοποίηση, η επίδοση γίνεται μέσω δικαστικού επιμελητή, με επιμέλεια του αιτούντος. Ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης έχει 30 ημέρες από την κοινοποίηση για να συναινέσει ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις.
Και εδώ χρειάζεται μεγάλη προσοχή. Η άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας συνδέεται με τεκμαιρόμενη συναίνεση.
Άρα, αν ένας ιδιοκτήτης λάβει κοινοποίηση ότι ο γείτονάς του ζητά διόρθωση ορίων, δεν πρέπει να τη βάλει σε ένα συρτάρι θεωρώντας ότι πρόκειται για ένα τυπικό έγγραφο. Πρέπει να απευθυνθεί άμεσα σε μηχανικό και να ελέγξει τι ακριβώς αλλάζει.
Παράδειγμα 3: Ο γείτονας ζητά μετατόπιση του κοινού ορίου
Ας υποθέσουμε ότι δύο οικόπεδα εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με κοινό όριο μήκους 25 μέτρων. Ο ιδιοκτήτης του πρώτου υποβάλλει αίτηση και ζητά η κοινή οριογραμμή να μετακινηθεί κατά 1,50 μέτρο προς το δεύτερο ακίνητο.
Για τον πρώτο ιδιοκτήτη αυτό μπορεί να σημαίνει αύξηση του εμβαδού.
Για τον δεύτερο όμως μπορεί να σημαίνει απώλεια σημαντικής επιφάνειας.
Ο δεύτερος ιδιοκτήτης δεν πρέπει να εξετάσει μόνο «πόσα τετραγωνικά χάνει».Η μεταβολή μπορεί να επηρεάζει το πρόσωπο, τις αποστάσεις ενός υφιστάμενου κτιρίου από τα όρια, τη δυνατότητα μελλοντικής δόμησης ή γενικότερα την αξιοποίηση του ακινήτου. Χρειάζεται επομένως τεχνικός έλεγχος του τίτλου, των τοπογραφικών και της πραγματικής κατάστασης πριν από οποιαδήποτε συναίνεση.
Αν διαφωνώ, τι κάνω;
Η απλή δήλωση «δεν συμφωνώ» δεν αρκεί. Οι αντιρρήσεις πρέπει να είναι αιτιολογημένες και τεκμηριωμένες.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να προσδιορίζει πού βρίσκεται η διαφωνία του: στο κοινό όριο, στο εμβαδόν, στη θέση του ακινήτου, στην εφαρμογή του τίτλου ή σε άλλο γεωμετρικό στοιχείο. Ανάλογα με την περίπτωση, χρήσιμα στοιχεία μπορεί να είναι ο τίτλος κτήσης, προηγούμενοι τίτλοι, παλαιότερα τοπογραφικά, το κτηματολογικό φύλλο, το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών που κοινοποιήθηκε και μια νέα τεχνική αποτύπωση.
Η αντίρρηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας.
Ποιος αποφασίζει;
Η υπόθεση εξετάζεται από Πιστοποιημένο Μηχανικό του Κτηματολογίου.
Στην πρώτη φάση εφαρμογής, την αρμοδιότητα αυτή ασκούν μηχανικοί της κεντρικής υπηρεσίας και των Κτηματολογικών Γραφείων που αποκτούν και διαθέτουν τη σχετική ιδιότητα.
Η νέα διαδικασία δεν στερεί από τους ενδιαφερομένους τη δυνατότητα περαιτέρω αμφισβήτησης. Υπάρχει δυνατότητα προσφυγής στο προβλεπόμενο δευτεροβάθμιο όργανο, ενώ στις περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος διατηρείται και η δυνατότητα προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή.
Τι πρέπει να ελέγχουμε πριν αγοράσουμε οικόπεδο
Η νέα διαδικασία αναδεικνύει ακόμη περισσότερο ένα θέμα που συχνά υποτιμάται στις αγοραπωλησίες.
Δεν αγοράζουμε οικόπεδο ελέγχοντας μόνο το συμβόλαιο και το εμβαδόν που γράφει η αγγελία.
Πριν από την προκαταβολή πρέπει να συγκρίνονται τουλάχιστον τα ακόλουθα:
τίτλος ιδιοκτησίας– τοπογραφικό – πραγματική αποτύπωση – κτηματολογικό διάγραμμα.
Εάν, για παράδειγμα, πωλείται οικόπεδο ως 700 τ.μ., αλλά στο Κτηματολόγιο εμφανίζεται με διαφορετικά όρια ή σημαντικά μικρότερο εμβαδόν, το θέμα πρέπει να λυθεί ή τουλάχιστον να αποσαφηνιστεί πριν από την αγορά. Αυτό αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία όταν το εμβαδόν ή η γεωμετρία συνδέονται με την αρτιότητα και τη δυνατότητα δόμησης.
Παράδειγμα 4: Αγορά οικοπέδου «500 τ.μ.»
Ο υποψήφιος αγοραστής βρίσκει οικόπεδο που πωλείται ως 500 τ.μ. Ο τίτλος αναφέρει 500 τ.μ., αλλά το Κτηματολόγιο εμφανίζει διαφορετική γεωμετρία και 465 τ.μ. Δεν πρέπει να αρκεστεί στην εξήγηση ότι «το Κτηματολόγιο έχει ένα μικρό λάθος και διορθώνεται εύκολα». Πριν δοθεί προκαταβολή πρέπει να εξεταστεί:
αν πράγματι υπάρχει κτηματολογικό σφάλμα, ποια είναι η πραγματική γεωμετρία, εάν επηρεάζονται γειτονικά ακίνητα και αν η διόρθωση μπορεί να τεκμηριωθεί. Γιατί η διαφορά των 35 τ.μ. μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να μην είναι απλώς οικονομικό ζήτημα. Μπορεί να επηρεάζει κρίσιμα πολεοδομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Άλλο Κτηματολόγιο, άλλο Ε9
Ένα επίσης σημαντικό σημείο είναι να μη συγχέουμε διαφορετικά μητρώα. Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο δεν είναι το ίδιο πράγμα με μια αλλαγή τετραγωνικών στο Ε9 ή μελλοντικά στο ΜΙΔΑΣ.
- Το Ε9 αποτελεί φορολογική δήλωση της ακίνητης περιουσίας.
- Το Κτηματολόγιο καταγράφει δικαιώματα και τη γεωμετρική απεικόνιση των ακινήτων.
Επομένως, όταν υπάρχει πρόβλημα στα όρια, στο σχήμα ή στη θέση ενός γεωτεμαχίου, δεν λύνεται με μία απλή διόρθωση της επιφάνειας στη φορολογική δήλωση. Απαιτείται να αντιμετωπιστεί το πραγματικό κτηματολογικό ζήτημα.
Ποιους αφορά περισσότερο η νέα διαδικασία
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται από ιδιοκτήτες οικοπέδων και γηπέδων που έχουν παλαιούς τίτλους ή τοπογραφικά, από ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι υπάρχει απόκλιση μεταξύ πραγματικών και κτηματολογικών ορίων, από όσους προετοιμάζουν πώληση ή γονική παροχή και από όσους σχεδιάζουν να εκδώσουν οικοδομική άδεια. Το ίδιο ισχύει φυσικά για όποιον λαμβάνει κοινοποίηση επειδή ο γείτονας ζητά αλλαγή κοινού ορίου. Σε αυτή την τελευταία περίπτωση η προθεσμία δεν πρέπει να χαθεί.
Στην παρούσα φάση η πλατφόρμα υποστηρίζει υποθέσεις στις οποίες οι εμπλεκόμενοι, σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου, είναι φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Όταν εμπλέκεται ως δικαιούχος ή επηρεαζόμενος όμορος το Ελληνικό Δημόσιο ή φορέας της Γενικής Κυβέρνησης, εξακολουθεί μεταβατικά να εφαρμόζεται η προηγούμενη διαδικασία μέχρι την έκδοση της προβλεπόμενης υπουργικής απόφασης. Επίσης, στην τρέχουσα φάση της πλατφόρμας εξαιρούνται τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη.
Σημαντική η Ψηφιοποίηση αλλά ο τεχνικός έλεγχος παραμένει απαραίτητος
Η νέα πλατφόρμα είναι μια θετική εξέλιξη. Μειώνει τη γραφειοκρατία, συγκεντρώνει τη διαδικασία σε ένα ψηφιακό περιβάλλον και επιτρέπει στον πολίτη να παρακολουθεί ηλεκτρονικά την υπόθεσή του. Δεν πρέπει όμως να δημιουργηθεί η εντύπωση ότι επειδή η διαδικασία έγινε ψηφιακή, η διόρθωση των ορίων έγινε και απλή. Τα όρια ενός ακινήτου συνδέονται με τίτλους, τοπογραφικά, πραγματικές καταστάσεις και δικαιώματα γειτονικών ιδιοκτησιών. Μια λανθασμένη γεωμετρική απεικόνιση μπορεί να εμφανιστεί μπροστά μας όταν θέλουμε να πουλήσουμε, να χτίσουμε, να κάνουμε γονική παροχή ή να αξιοποιήσουμε το ακίνητο. Γι’ αυτό η καλύτερη πρακτική είναι ο έλεγχος να γίνεται πριν δημιουργηθεί η ανάγκη μιας επείγουσας μεταβίβασης. Και ειδικά πριν από αγορά οικοπέδου ή γηπέδου, ο κανόνας πρέπει να είναι απλός: Δεν αρκεί να γνωρίζουμε πόσα τετραγωνικά γράφει το συμβόλαιο. Ελέγχουμε αν τίτλος, τοπογραφικό, πραγματικά όρια και Κτηματολόγιο συμφωνούν μεταξύ τους. Η νέα ψηφιακή διαδικασία μπορεί να κάνει τη διόρθωση ταχύτερη και πιο διαφανή. Η ασφάλεια όμως της ακίνητης περιουσίας εξακολουθεί να ξεκινά από τον σωστό τεχνικό και νομικό έλεγχο.
enikos.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου